Constituer un patrimoine immobilier

Pourquoi investir dans de l’immobilier ?

L’immobilier est le seul support patrimonial que l’on peut acquérir entièrement à crédit. Il en ressort deux avantages :

L’effort d’épargne est constitué après l’acte d’acquisition lorsque l’emprunteur rembourse chaque mois son crédit
Les frais financiers ayant permis d’acquérir le bien immobilier sont déductibles des revenus fonciers.

La rentabilité nette d’un investissement immobilier est supérieure au taux du crédit. C’est ce que l’on appelle l’effet de levier.

Contrairement, par exemple, à une obligation financière, les revenus immobiliers suivent peu ou prou l’inflation. C’est pour cela que l’investissement immobilier est particulièrement intéressant dans une période comme celle que nous vivons où les taux d’intérêt sont très bas et ne peuvent que remonter. Si l’inflation repart à la hausse, les revenus fonciers s’ajusteront alors que les charges du crédit resteront fixes.

Investir dans de l’ancien ou dans du neuf ?

Les prix sont plus élevés dans le neuf et la rentabilité faciale généralement inférieure. Il est également possible de choisir son appartement ancien au cœur des villes, là où les promoteurs ne peuvent plus aller faute de foncier.

En regard, investir dans du neuf garantit une certaine tranquillité. L’acquéreur bénéficie d’une double sécurité : garantie des vices cachés sur deux ans d’une part, garantie décennale d’autre part. Les travaux d’entretien sont négligeables pendant une dizaine d’années alors qu’ils peuvent être significatifs dans une copropriété ancienne. Enfin, l’investissement dans le neuf permet d’avoir accès à des avantages fiscaux – liés notamment à la loi Pinel – qui réduisent significativement le prix de revient pour ceux qui sont imposés.

Investir en meublé ou dans de la location nue ?

Les promoteurs proposent des résidences services louées à un exploitant unique qui prend en charge le loyer pendant une période de 9 à 12 ans. L’investissement immobilier est plus tranquille. A la condition toutefois que l’exploitant paye « rubis sur l’ongle » son loyer pendant la période contractuelle, ce qui n’est pas toujours le cas. Il est par ailleurs impossible d’occuper le logement à titre personnel ou de le louer à un proche. Enfin, au terme de l’engagement de location, l’exploitant bénéficie de la « propriété commerciale » et ne peut pas être expulsé sans compensation financière.

La location nue nécessite plus d’attention de la part de l’investisseur qui doit suivre la vie de son appartement : changement de locataire, travaux, impayés éventuels, … Mais, dans les marchés immobiliers porteurs, ce type d’investissement génère une meilleure plus-value.

Où investir ?

Il convient de respecter quelques règles élémentaires.

Investir dans une agglomération porteuse bénéficiant d’une démographie dynamique, d’un réseau d’entreprises dense et d’un système éducatif attractif.

Retenir de préférence une ville que l’on connait.

Bien choisir la localisation de l’appartement, sa proximité avec les commerces, la présence d’espaces verts, la proximité d’écoles, …

Le Cabinet Maubourg Patrimoine analyse pour ses clients des dizaines de programmes immobiliers neufs ou rénovés chaque trimestre.

Pour plus d’informations, merci d’envoyer un mail à l’adresse suivante : info@maubourg-patrimoine.fr