Un fonds immobilier européen à partir de 1 000 euros, un gérant de capital-investissement qui passe le milliard d’encours, une offre de location de cheptel bovin distribuée par 700 conseillers. La semaine a multiplié les portes d’entrée vers les actifs non cotés. La sortie, elle, reste la même.
Le capital-investissement français affiche un taux de rendement interne net de 10,8 % par an depuis l’origine, devant le CAC 40 dividendes réinvestis à 9,5 % et le MSCI Europe Small Caps à 7,5 %. Ces chiffres viennent de la trente-deuxième édition de l’étude France Invest et EY sur la performance nette des acteurs français du capital-investissement, publiée en juin sur des données arrêtées fin 2025. Dans le même temps, 2,2 % seulement des flux d’épargne brute des ménages sont allés vers cette classe d’actifs en 2025.
C’est sur cet écart que se construit l’offre de la rentrée. Elevation Capital Partners, société de gestion du groupe Elvest, annonce le 15 septembre avoir franchi le milliard d’euros d’encours levés au 1er juillet, contre 500 millions en juin 2024, avec plus de trente fonds gérés et 20 000 investisseurs. La répartition dit la nature de la maison : 45 % de capital-investissement, 45 % de fonds de fonds, 10 % d’immobilier.
Le lendemain, MIMCO ouvrait Makers fund, son premier véhicule destiné aux particuliers. Le fonds est un ELTIF 2.0 constitué en SICAV luxembourgeoise, investi sur les marchés immobiliers français, luxembourgeois, allemand, espagnol et portugais, avec un ticket d’entrée de 1 000 euros et une commission de souscription nulle. L’objectif affiché est un taux de rendement interne de 10 % par an sur huit ans, avec une distribution cible de 6 % versée mensuellement. Ni l’un ni l’autre n’est garanti.
Trois ans de blocage, pas de marché secondaire
Le détail qui compte se trouve plus bas dans le document. Les actions de Makers fund sont bloquées trois ans. Passé ce délai, les demandes de rachat restent soumises aux conditions, limitations, délais et frais prévus au prospectus, et ne sont pas garanties. Le fonds maintient une poche de liquidité représentant 10 à 25 % de l’actif, dont le communiqué précise qu’elle ne garantit pas la satisfaction des demandes de rachat. Il n’existe pas de marché secondaire organisé. La durée de détention recommandée est de huit ans.
Cette question de la sortie est devenue le sujet central de la classe d’actifs. Le DPI, ce que les fonds ont effectivement redistribué rapporté aux sommes appelées, ressort à 0,60 fois sur dix ans pour le capital-investissement français. Autrement dit, sur une décennie, les souscripteurs ont récupéré un peu plus de la moitié de ce qu’ils avaient versé. Le reste est en valeur de portefeuille, c’est-à-dire en promesse.
Elevation Capital Partners attaque le problème par deux instruments. La société lance Elevation Secondary II, exposé à 100 % aux fonds secondaires, après un premier millésime clôturé à 50 millions d’euros. Elle a surtout constitué une structure de défaisance, filiale détenue à 100 %, qui rachète sur ses fonds propres les participations bloquées en contentieux, en procédure ou en liquidation, à une valeur fixée par des experts indépendants. Le fonds concerné touche sa liquidité à la date prévue au lieu d’attendre l’issue d’une procédure. La plus-value éventuelle part au fonds de dotation du groupe.
La maison ouvre par ailleurs une gamme immobilière en direct, avec un premier club deal parisien portant sur un immeuble haussmannien du boulevard de Sébastopol, acquis cet été avec une décote de 25 % par rapport aux valeurs constatées sur des biens comparables, selon une expertise Cushman et Wakefield d’avril 2026. Le projet prévoit seize appartements pour un budget de 17 millions d’euros, avec un ticket d’entrée de 100 000 euros et une cession envisagée d’ici le quatrième trimestre 2028.
Du cheptel bovin au produit structuré
L’élargissement ne s’arrête pas aux fonds. MyMarguerit, portée par la société Élevage et Patrimoine, revendique 700 partenaires distributeurs conseillers en gestion de patrimoine, 5 000 clients et 40 millions d’euros d’actifs sous gestion. Le modèle repose sur la location de cheptel bovin à des éleveurs partenaires, avec un objectif de performance globale de 5,5 % par an sur dix ans, non garanti. C’est la seule offre d’investissement dans le cheptel enregistrée auprès de l’Autorité des marchés financiers, sous le numéro D-21-01. Les conseillers pèsent désormais près de 40 % de la collecte, selon Carl Darjinoff, responsable de la relation investisseurs.
Mon Petit Placement sort de son côté un produit structuré baptisé Diversificator le 22 septembre, présenté comme une manière de sortir de l’exposition à la technologie, avec un objectif de rendement de 8 % net par an et un capital garanti à l’échéance.
Un dernier chiffre remet ces annonces à leur place. Selon l’étude publiée le 16 septembre par J.P. Morgan Asset Management, les ménages français n’exposent que 17 % de leur patrimoine financier à des actifs risqués, unités de compte comprises. Le ticket d’entrée a baissé. La durée d’immobilisation, elle, n’a pas bougé d’un jour.