Pacte Dutreil 2026 : quels biens sont désormais exclus de l’exonération ?
Le pacte Dutreil conserve son exonération de 75 %, mais les transmissions réalisées depuis le 21 février 2026 obéissent à des règles plus strictes. Certains logements et biens dits « somptuaires » sortent désormais de l’assiette exonérée s’ils ne sont pas exclusivement affectés à l’activité opérationnelle.
Faire analyser mon projet de transmissionLe pacte Dutreil reste un outil majeur pour transmettre une entreprise familiale, mais son périmètre doit désormais être examiné actif par actif.
La présence d’un logement, d’un véhicule, d’une œuvre d’art ou d’un actif de loisirs dans la société ne remet pas nécessairement en cause tout le dispositif. Elle peut toutefois réduire la fraction de valeur bénéficiant de l’exonération.
Ce qui change pour les transmissions depuis le 21 février 2026
Un engagement plus long
L’engagement individuel de conservation est porté de quatre à six ans pour les donations et successions intervenant à compter du 21 février 2026.
Une assiette recentrée
Certains biens limitativement visés sont exclus de l’exonération lorsqu’ils ne sont pas exclusivement affectés à l’activité opérationnelle de la société.
Une analyse dans les filiales
L’exclusion peut également concerner les actifs détenus par une filiale ou une sous-filiale. Leur incidence doit alors remonter la chaîne de participations.
Quels sont les biens concernés ?
La doctrine administrative précise les principales catégories de biens exclues et les circonstances dans lesquelles leur affectation professionnelle peut leur permettre de rester dans l’assiette éligible.
| Biens susceptibles d’être exclus | Exemples d’affectation opérationnelle pouvant préserver l’éligibilité |
|---|---|
| Biens affectés à la chasse ou à la pêche | Exploitation conforme à l’objet de l’entreprise ou activité sociale organisée au bénéfice du personnel. |
| Véhicules de tourisme, yachts, bateaux de plaisance et aéronefs | Vente ou location dans le cadre de l’activité, croisières exploitées commercialement ou certains usages professionnels dûment justifiés. |
| Bijoux, métaux précieux, œuvres d’art et objets de collection | Stocks d’une bijouterie, d’une galerie ou d’un antiquaire ; certaines œuvres d’artistes vivants exposées au public. |
| Chevaux de course ou de concours | Activité d’élevage ou d’exploitation équine conforme à l’objet de la société. |
| Vins et alcools | Commerce, restauration ou débit de boissons exploité par l’entreprise. |
| Logements et résidences | Hôtellerie, EHPAD, résidence services exploitée par la société, logement de salariés ou œuvre sociale du personnel. |
Une affectation exclusivement opérationnelle
Pour rester dans l’assiette Dutreil, le bien concerné doit être nécessaire à l’activité et exclusivement consacré à celle-ci. Un usage privé ou mixte peut faire perdre le bénéfice de l’exception.
Avant la transmission
L’affectation exclusive doit avoir été respectée pendant au moins trois ans, ou depuis l’acquisition lorsque celle-ci est plus récente.
Après la transmission
L’affectation doit être maintenue jusqu’au terme de l’engagement individuel, ou jusqu’à la cession du bien si elle intervient auparavant.
La situation des activités para-hôtelières mérite une vigilance particulière. Leur caractère commercial peut plaider en faveur de l’éligibilité, mais la frontière avec la gestion de son propre patrimoine demeure délicate. Une analyse spécifique, voire un rescrit fiscal, peut être nécessaire.
Comment est calculée la fraction exclue ?
L’exonération de 75 % ne porte plus nécessairement sur toute la valeur des titres. La fraction correspondant aux actifs exclus est imposée sans cet abattement ; le solde demeure susceptible d’en bénéficier.
Exemple simplifié
Une société détient 9 millions d’euros d’actifs éligibles et 3 millions d’euros d’actifs exclus, soit 12 millions d’euros d’actif brut. Après prise en compte de 4 millions d’euros de dettes, ses titres valent 8 millions d’euros.
L’exonération Dutreil atteint alors 4,5 millions d’euros, soit 75 % de la fraction éligible. La base restant imposable s’établit à 3,5 millions d’euros.
Que se passe-t-il si l’affectation cesse après la transmission ?
Lorsque le bien cesse d’être exclusivement affecté à l’activité avant la fin de l’engagement individuel, l’exonération est remise en cause à hauteur de la seule fraction représentative de ce bien, appréciée à la date de la transmission.
- paiement du complément de droits de mutation à titre gratuit ;
- application de l’intérêt de retard ;
- majoration possible en cas de manquement délibéré.
La sanction est donc ciblée, mais elle impose de suivre l’utilisation des actifs pendant toute la durée de l’engagement.
Les vérifications à effectuer avant de transmettre
Cartographier les actifs
Recenser les biens détenus directement et indirectement, leur valeur, leur usage réel et leur date d’affectation à l’activité.
Documenter l’utilisation
Réunir les pièces permettant de démontrer le caractère nécessaire et exclusivement professionnel de chaque actif sensible.
Simuler l’assiette taxable
Mesurer l’incidence des exclusions, des dettes et des participations sur la valeur bénéficiant effectivement de l’exonération.
Maubourg Entreprise sécurise votre stratégie de transmission
La nouvelle doctrine impose de dépasser la seule vérification des engagements Dutreil. Il faut désormais analyser la composition du patrimoine de l’entreprise, l’affectation réelle des actifs, les filiales, les modalités de valorisation et le suivi après la transmission.
Maubourg Entreprise vous accompagne dans cette analyse et coordonne la préparation de l’opération avec votre notaire, votre expert-comptable et votre avocat fiscaliste.
Échanger avec un spécialisteQuestions fréquentes sur le pacte Dutreil en 2026
Quel est l’avantage fiscal du pacte Dutreil ?
Lorsque toutes les conditions sont respectées, le dispositif permet une exonération de 75 % de la valeur éligible transmise par donation ou succession. Les droits restent dus sur la fraction non exonérée.
L’engagement individuel dure-t-il toujours quatre ans ?
Non pour les transmissions réalisées à compter du 21 février 2026 : sa durée est portée à six ans. Les engagements individuels déjà en cours à cette date ne sont pas prolongés automatiquement.
La présence d’un bien somptuaire fait-elle perdre tout le Dutreil ?
Pas nécessairement. La fraction représentative du bien non éligible est exclue de l’exonération, tandis que le reste de la valeur peut continuer à bénéficier du dispositif si toutes les autres conditions sont réunies.
Un logement détenu par la société est-il toujours exclu ?
Non. Il peut rester éligible lorsqu’il est exclusivement affecté à une véritable activité opérationnelle, par exemple une activité hôtelière directement exploitée. La simple location ou détention patrimoniale est en principe exclue.
La trésorerie et les placements financiers sont-ils exclus ?
Ils ne figurent pas parmi les biens systématiquement exclus, sous réserve que la société conserve une activité opérationnelle prépondérante et respecte l’ensemble des conditions du régime.
Cette présentation constitue une information générale fondée sur les règles applicables aux transmissions réalisées à compter du 21 février 2026 et sur la doctrine publiée le 10 août 2026. Elle ne remplace pas une consultation juridique ou fiscale adaptée à la situation de l’entreprise et de ses associés.