La cession de titres démembrés dans une société relevant de l’impôt sur le revenu vient de connaître un tournant majeur. Dans une décision du 22 juillet 2025, le Conseil d’État précise que les célèbres jurisprudences Quemener et Baradé, utilisées pour éviter les doubles impositions, s’appliquent également aux droits sociaux démembrés et aux détentions indirectes.
Concrètement, qu’il soit usufruitier ou nu-propriétaire, chaque associé doit retraiter son propre prix d’acquisition, en tenant compte uniquement des résultats sur lesquels lui-même a payé l’impôt. Ainsi, un nu-propriétaire ne peut pas augmenter son prix d'acquisition en fonction des bénéfices imposés au nom de l’usufruitier — même si ces bénéfices n’ont jamais été distribués.
Cet arrêt met fin à de nombreuses incertitudes pratiques pour les SCI à l’IR et plus largement pour toutes les sociétés transparentes. Il impose une analyse fine de la comptabilité de la société cédée, mais aussi des déclarations fiscales des associés, afin de déterminer précisément quels revenus ont été imposés, distribués ou capitalisés.
Les conséquences sont essentielles lors d’une donation, d’un décès, ou d’une cession conjointe : chacun doit reconstituer sa quote-part exacte d’imposition historique pour calculer sa plus-value. Le Conseil d’État consacre ainsi une approche individualisée et cohérente de la fiscalité du démembrement.
Cet arrêt constitue une avancée notable, mais impose une vigilance accrue aux professionnels du patrimoine, des SCI familiales aux investisseurs immobiliers avertis.